Sốt đất tăng giá gấp 3: Vay tiền đầu cơ, ‘cái chết bất ngờ’

Tình trạng biến động giá nhà đất, nhất là đất nền đang lôi kéo sự quan tâm. Mối lo ngại về những hệ lụy của hiện tượng này liệu có sớm xảy ra “bong bóng”. Đặc biệt, khi giá tăng gấp 2 -3 lần trong 1 thời gian ngắn đã kích thích nhiều người vay tiền đầu cơ. Tuy nhiên, chưa kịp lướt sóng kiếm lời nhiều người đã dính đòn ‘cái chết bất ngờ’ khi phân khúc bất ngờ hạ nhiệt.

Cơn sốt đất cục bộ

So có nhữngh đấy dao động hơn nửa năm, giá đất ở nhiều địa phương đã có những biến động đáng kể. Một mặt bằng giá mới đã được hình thành và giá bất động sản nhữngh tân chóng mặt là những câu chuyện được giới đầu tư địa ốc liên tục cập nhập trong những tháng gần đấy.

Thị trường đã xuất hiện những cơn sốt ảo giá đất, giá đất nền ở những xã ven dự án sân bay Long Thành (Đồng Nai); những địa phương chuẩn bị trở thành đặc khu kinh tế như Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang); hoặc ở 1 số quận ven, huyện ngoại thành TP.HCM.

Những đợt sốt giá cục bộ trong phân khúc phân khúc đất nền, đất nông nghiệp, thậm chí có những trường hợp giao dịch, giao dịch quyền sử dụng đất trái pháp luật, đa số là giao dịch, giao dịch giữa những nhà đầu tư thứ cấp, kinh doanh lướt sóng kiếm lời.

Ông Sử Ngọc Khương – Giám Đốc Đầu tư Savills Việt Nam – cho rằng, để hình thành 1 đơn vị nhà ở, giá đất chiếm từ 40-60%. Tuy nhiên, từ khi có ý tưởng đầu tư đến tạo ra sản phẩm kéo dài từ 3-5 năm hoặc dài hơn. Với cú hích hạ tầng mạnh mẽ ở TP.HCM GĐ 2015-2016-2017, việc tăng giá đất là diễn biến gần như tất yếu.

Diễn biến sốt đất do giới đầu cơ, môi giới tác động quá sâu vào phân khúc làm nhữngh tân tâm lý của người mua, đầu tư, đầu cơ nhà đất. Việc chọn lọc những đơn vị môi giới danh tiếng luôn là 1 bài toán không hề tiện lợi.

Nhóm đáng lo ngại nhất GĐ này là nhà đầu tư đất nền đang sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà, tùy thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng có tỉ lệ % lớn. Chỉ cần có sự nhữngh tân chính sách phân phối hàng phân khúc nhà đất thì những nhà đầu tư, nhất là nhỏ lẻ đang sử dụng đòn bẩy tài chính có thể bị tác động mạnh và trực tiếp.

Lý giải lý do những cơn sốt đất, bà Võ Thị Khánh Trang, Trưởng bộ phận Nghiên cứu giải đáp, Savills TP.HCM, nhận định, lý do thứ nhất đến từ những tín hiệu vĩ mô từ tăng trưởng tích cực của nền kinh tế, sự tăng trưởng mạnh tầng lớp trung lưu dẫn đến nguồn vốn cho đầu tư và nâng cấp nhà ở được cải thiện. Ngoài ra, sự đầu tư và thi công cơ sở hạ tầng mới của thành phố đã có tác động kích thích làm tăng mặt bằng giá nhà đất, đặc trưng ở những khu vực được quy hoạch tốt và có tính kết nối tốt từ cơ sở hạ tầng.

Nguyên nhân thứ hai đến từ nhu cầu mua đất làm tài sản vẫn là kênh đầu tư được ưa chuộng của người dân địa phương. Tính thanh khoản cao, giá trị đầu tư phong phú từ nhỏ đến vừa, tâm lý mua đất như 1 “kênh an toàn” dẫn đến nhu cầu cao cho loại hình này.

Nhận định về phân khúc, bà Trang cho rằng, có sự hỗ trợ từ nền kinh tế vĩ mô và đầu tư cơ sở hạ tầng càng ngày càng tích cực, phân khúc nhà đất liền thổ vẫn sẽ được kích cầu trong thời gian tới. Ngoài ra, tỷ suất lợi nhuận quyến rũ của kênh đầu tư này sẽ thúc đẩy làm việc đầu tư diễn ra, có thể đưa mặt bằng giá đi lên trong những tháng tới.

Liệu có xảy ra bong bóng?

Theo phân tách của Hiệp hội bất động sản TP.HCM, phân khúc vẫn còn có tình trạng lệch pha cung – cầu trong phân khúc nhà đất cấp cao, phân khúc nhà đất du lịch – nghỉ dưỡng (condotel), và đang “sốt giá ảo” đất nền, đất nông nghiệp ở 1 số khu vực.

Đồng thời, cũng đang xuất hiện nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, trong đây, có cả giới đầu cơ, đầu nậu. cò đất chuyên nghiệp làm giá, thổi giá, tạo sóng, lướt sóng. đẩy giá ảo đất nền, đất nông nghiệp rất cao so có giá trị thực để trục lợi.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HH bất động sản TP.HCM cho rằng, hai nhân tố nêu trên chỉ phản ánh 1 phần phân khúc nhà đất, và chủ yếu xảy ra ở phân khúc đất nền, đất nông nghiệp và condotel, chỉ có thể tạo ra những cơn sốt giá ảo, cục bộ, nhất thời, chứ chẳng thể gây ra “bong bóng” trên tất cả phân khúc nhà đất.

Cơn sốt giá ảo này cũng gây tác hại cho phân khúc nhà đất, làm lệch pha dòng tiền đầu tư, nhất là có thể gây thiệt hại rất lớn cho những nhà đầu tư thứ cấp lướt sóng nhưng không phân phối được sản phẩm khi phân khúc hạ nhiệt.

Theo ông Sử Ngọc Khương, hầu như quy hoạch tổng thể cho tỉnh thành về khu công nghiệp, khu du lịch, khu thành phố, khu công nghiệp sản xuất kinh doanh… đều khá rõ ràng. Như vậy, đối có vai trò quản lý nhà nước GĐ này thì hoàn toàn có thể hạn chế bớt việc tận dụng mục đích sử dụng đất ở những khu vực không được phép chuyển đổi công năng. Tuy nhiên, động thái này cần được triển khai sớm có sự tính toán kỹ lưỡng, quyết liệt hơn và cần phổ biến rộng rãi Bên cạnh đây để người dân hiểu rõ hơn.

Đưa ra lời khuyên cho những nhà đầu tư, bà Trang cho rằng, những nhà đầu tư có thể cân nhắc chọn lọc những khu vực có địa điểm và quy hoạch tốt, pháp lý rõ ràng, tránh mua theo tâm lý đám đông hoặc tin đồn để tránh sự trục lợi từ những đối tượng đầu cơ. Không nên ưu tiên lợi nhuận, xem nhẹ giá phân phối và tính pháp lý dẫn đến rủi ro cao.

Đòn bẩy tài chính không nên sử dụng trong khi phân khúc đang tăng giá, hoặc chỉ nên hạn chế ở mức thấp nhất. Bởi khi sốt ảo đẩy giá lên đình, vay tiền đầu cơ là không an toàn, Bất ngờ giá giảm thì sẽ chịu thiệt thời lớn.

Đối có người mua để ở, chọn lọc kỹ lưỡng về địa điểm, sản phẩm thích hợp có nhu cầu và pháp lý nên được tham khảo. Nếu không có nhu cầu sử dụng ngay, có thể đình trệ để quan sát, thăm dò, định giá, tìm chuyên gia giải đáp pháp lý, sau đây mới đưa ra chọn lọc.

Canhoorchidpark.org – Theo Vietnamnet

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm