Sửa luật để tăng khả năng tiếp cận đất đai của doanh nghiệp

Tiếp cận đất đai đang là nội dung mà nhiều doanh nghiệp quan tâm, bởi đấy là vấn đề quan trọng, có ảnh hưởng trực tiếp đến công đoạn hình thành, phát triển, thậm chí tồn ở hoặc phá sản của 1 số doanh nghiệp.

Nhiều trường hợp, chỉ có nhà xưởng được tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp. Ảnh: Thanh Huyền

Từ các bất cập…

Sau 5 năm đi vào cuộc sống, có sự 1 sốh tân chóng mặt từ thực tiễn, Luật Đất đai năm 2013 đã cho thấy 1 số hạn chế cần phải sửa đổi. Tuy nhiên, dù đấy là đề nghị bức thiết, nhưng theo bà Nguyễn Thị Thu Trang, Trưởng ban thuộc Ban Pháp chế, Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), vẫn còn nhiều sự khác biệt về nhận thức, về sự cần thiết của việc sửa luật.

“Có lẽ, mưa dầm thấm lâu là biện pháp duy nhất có hiệu quả giai đoạn này để giải quyết 1 số vấn đề về tiếp cận đất đai, dù sự hiệu quả cần phải chờ thời gian”, bà Trang cho biết.

Còn theo bà Phan Thị Lệ Hằng, Công ty TNHH Luật SEC Việt Nam, có nhiều doanh nghiệp đang “vướng” 1 số vấn đề liên quan đến đất đai. Có trường hợp, 1 cá nhân là cổ đông góp vốn bằng quyền sử dụng đất, nhưng do không phân biệt rõ quyền sử dụng đất, quyền có đất tài sản trên đất, nên khi định giá tài sản, thì định giá cả giá trị của đất, nhà xưởng.

Đến khi đưa ra cơ quan thuế, thì có nơi chấp nhận có 1 sốh tính này, có nơi lại gạt đi phần giá trị của đất, chỉ tính phần giá trị nhà xưởng, trong khi giá trị đất là giá trị đưa vào sản xuất, kinh doanh trong thực ở. Khi bị “cắt” bỏ bởi thế, doanh nghiệp không biết kê khai thế nào, dẫn đến các gặp khó trong việc định giá tài sản góp vốn cho doanh nghiệp.

Trường hợp khác, 1 doanh nghiệp có 1 lô đất lớn, nhưng khi có nhu cầu tách doanh nghiệp (quyền dĩ nhiên của doanh nghiệp) và muốn hạch toán độc lập có phần quy mô thuê đất trả tiền hàng năm, thì cũng không thực hiện được. Bởi phần đất tách cho đơn vị mới có được tách hay không lại hoàn toàn tùy thuộc vào ý nghĩ chủ quan của UBND cấp tỉnh. Vì thế, có các doanh nghiệp phải mất từ 1 – 2 năm mới thực hiện xong 1 số khâu chuyển đổi về mặt hành chính này.

Đưa ra minh chứng cho sự bất cập của Luật, đại diện Tập đoàn Viễn thông Quân đội (Viettel) cho biết, khi doanh nghiệp xin phê duyệt chọn lọc đầu tư thì Sở Kế hoạch và Đầu tư đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện thẩm định nhu cầu sử dụng đất. Trong khi để làm được việc này, thì phải có chọn lọc chủ trương đầu tư do Sở Kế hoạch và Đầu tư cấp.

Hay khi xin thẩm định báo cáo kinh tế kỹ thuật có Sở Xây dựng, thì được đề nghị phải làm xong chuyển đổi mục đích sang đất thương mại dịch vụ/sản xuất kinh doanh thì mới thẩm định. Trong khi để thực hiện chuyển đổi mục đích, thì lại phải có báo cáo kinh tế kỹ thuật mới thẩm định được.

“Đây chính là các rào cản khiến Viettel gặp nhiều gặp khó khi thực hiện thủ tục thuê đất/chuyển đổi mục đích sử dụng đất”, vị này cho biết.

Theo ông Ngô Gia Cường, Công ty TNHH Thẩm định giá Việt Nam, Luật Đất đai năm 2013 đang có 1 số điểm không thích hợp, mâu thuẫn, trong đây có việc xác định bảng giá đất chưa sát giá phân khúc. Việc khống chế mức trần làm bảng giá bị bóp méo. Bảng giá đất có quy định hệ số điều chỉnh và bám sát theo giá phân khúc, nhưng nếu đã sát rồi thì không cần hệ số điều chỉnh.

…Đến hướng sửa đổi

Trước không ít bất cập của Luật Đất đai 2013, ông Nguyễn Hồng Hải, Phó vụ trưởng Vụ Pháp luật dân sự – kinh tế, Bộ Tư pháp cho biết, hiện đơn vị này đang ứng dụng rà soát 1 số vấn đề liên quan đến tiếp cận đất đai của người dân, doanh nghiệp trong kinh doanh. Trong đây, tập trung vào 2 vấn đề lớn là bất cập về quy định pháp luật và bất cập trong ứng dụng pháp luật.

Cho đến nay, Bộ Tư pháp đã nhận được phản hồi, đâyng góp ý kiến của 12/18 bộ, cơ quan ngang bộ, 55/63 tỉnh thành, 4/4 tập đoàn, 3/5 hiệp hội, 3/5 ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao. Các ý kiến đâyng góp đều chỉ ra các hạn chế, quan hệ giữa Luật Đất đai có 1 số văn bản pháp luật chuyên ngành có liên quan như Luật Đấu thầu, Luật Doanh nghiệp, Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư.

Đã có các dao động trống về Luật Đất đai chưa được điều chỉnh như chưa quy định cụ thể về cơ chế, hình thức tích tụ đất đai, nên gây khó cho người dân và doanh nghiệp. Chưa quy định về việc sử dụng condotel để ở có thời hạn lâu dài. Chưa quy định về việc Nhà nước thu hồi đất đối có trường hợp chủ đầu tư đã thỏa thuận được 80 – 90% quy mô bị thu hồi mà chẳng thể thỏa thuận được đối có người sử dụng đất đối có 10% quy mô đất còn lại…

Ngoài ra, trong thực ở, luật quy định điều kiện để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất là đất đã giải phóng mặt bằng, nhưng trên thực ở, nhiều dự án chi phí giải phóng mặt bằng lớn (điển hình là 1 số dự án nhà đất), Nhà nước không đủ chi phí thực hiện, nên đa số 1 số địa phương đều kêu gọi nhà đầu tư thực hiện giải phóng mặt bằng và ứng dụng giao đất.

Theo ông Hải, do đất đai là hữu hạn, nên xu hướng là phải đưa được nhiều tầng quyền, nhiều tầng lợi ích trên cộng 1 thửa đất. Do đây, đòi hỏi tính minh bạch về pháp lý là rất quan trọng. Có làm được điều này, thì người dân, doanh nghiệp mới yên tâm đầu tư phục vụ cuộc sống hoặc phát triển sản xuất kinh doanh.



Luật Đất đai có tác động đến toàn bộ người dân, doanh nghiệp. Ảnh: Thanh Huyền

Trao đổi có phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông La Văn Thịnh, Phó cục trưởng Cục Quản lý công sản, Bộ Tài Chính cho biết, đến nay, dao động 97% quy mô đất đã có chủ. Tuy nhiên, vấn đề ở chỗ, người dân và doanh nghiệp mù tịt về tài liệu quy hoạch.

“Cá nhân tôi cũng không biết được mảnh đất của mình tương lai sẽ được sử dụng ra sao, có nằm trong quy hoạch, dự án nào, hay có thuộc diện thu hồi hay không? Minh bạch hóa quy hoạch đang là đề nghị cấp bách để tăng khả năng tiếp cận đất đai của người dân và 1 số doanh nghiệp”, ông Thịnh nói.

Và câu chuyện sửa Luật

Với không ít hạn chế, việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai đang là đề nghị quan trọng được đặt ra. Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Luật Đất đai năm 2013 đang chẳng thể hiện đúng tư tưởng của Nhà nước. Không có định nghĩa thế nào là sử dụng đất vì lợi ích quốc gia, trong khi 1 số định nghĩa như dùng cho quốc phòng, công cộng đều có. Không định nghĩa mà chỉ đưa ra danh mục 1 số dự án được thu hồi đất là không đúng về quy trình thi công luật.

Cũng theo ông Võ, nếu không 1 sốh tân biện pháp tiếp cận, biện pháp thi công luật, thì chẳng bao lâu, câu chuyện sửa luật sẽ lặp lại.

“Cách thức của ta là đưa 1 số chỉ tiêu cụ thể vào luật, nhưng cuộc sống có sự hoạt động, biến động, nên không cần làm chi tiết. Chẳng hạn, về thời hạn, chỉ cần ghi là có thời hạn hay không có thời hạn, rồi sau này có điều chỉnh thì Quốc hội có 1 số nghị quyết. Luật cần chi tiết ở giải đáp thực hiện, hoạt động, chứ không cần chi tiết ở 1 số thời hạn”, ông Võ cho hay.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Tiến Lập, Công ty NhQuang và Cộng sự kiến nghị, về thời hạn sử dụng đất, nên để là không xác định. Khi có quy hoạch thì ứng dụng thu hồi, còn khi doanh nghiệp không có nhu cầu thì có thể trả lại, bởi thế sẽ thuận lợi và hoạt động đúng quy luật phân khúc hơn.

Còn theo luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Luật Công ty BASICO, không chỉ cần sửa Luật Đất đai năm 2013, mà đã đến khi phải sửa cả Hiến pháp. Vì dễ làm, đây chỉ là vấn đề về kỹ thuật và cần phải định danh đất là tài sản. Định danh rõ về quyền có và quyền sử dụng đất.

Trong khi đây, theo ông Thịnh, trình độ phân khúc của nền kinh tế Việt Nam còn non trẻ, nên cần tìm lời giải cho bài toán khi ứng dụng sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai, là 1 số công cụ của 1 số đạo luật khác đã đồng bộ có Luật Đất đai chưa và Luật Đất đai nếu sửa có gánh vác được hết 1 số kỳ vọng hay không?

Bà Doãn Hồng Nhung, giảng viên Đại học Quốc gia Hà Nội cho biết, do luật giai đoạn này chưa quy định cơ chế, hình thức tích tụ đất đai, nên làm hạn chế giấc mơ về cánh đồng mẫu lớn, về ứng dụng công nghệ 4.0 trong sản xuất. Luật cũng mới chỉ cho phép thế chấp tài sản gắn liền có đất ở 1 số tổ chức tín dụng ở Việt Nam, còn có ngân hàng ngoại vẫn dè dặt. Mặt khác, khi đấu giá quyền sử dụng đất, thì theo khung giá Nhà nước ban hành, nhưng thực ở có đến 3 – 4 con các con phố hình thành giá.

“Quan trọng là Nhà nước chưa khuyến khích người dân nói thật, giá khai luôn thấp hơn thực ở, dẫn đến thiệt hại cho ngân sách. Khi sửa đổi, bổ sung luật cần phải chú tâm đến các vấn đề này”, bà Nhung kiến nghị.

Canhoorchidpark.org – Theo Đầu tư Bất động sản

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm