Tháo gỡ bất cập về giá đất để khơi thông nguồn lực đất đai

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), 1 số quy định về giá đất trong Luật Đất đai 2013 còn nhiều bất cập cần được sửa đổi bổ sung cho thích hợp có tình hình thực ở ở 1 số địa phương, cắt giảm ách tắc cho phân khúc BDS (BĐS) và tránh thất thu ngân sách.

Kiến nghị sửa đổi 1 số quy định về giá đất để khơi thông nguồn lực từ đất đai. Ảnh: Nguyễn Huế.

Theo HoREA, Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định, việc định giá đất phải chắc chắn qui định giá đất thích hợp có giá đất phổ biến trên phân khúc. Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm 1 lần, căn cứ khung giá đất này, UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất được thi công định kỳ 5 năm 1 lần. UBND cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so có mức giá tối đa của cộng loại đất trong khung giá đất. Hàng năm, UBND cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất.

Trong văn bản vừa gửi Quốc hội, Chính phủ, Bộ TN&MT kiến nghị về việc sửa đổi, bổ sung 1 số nội dung của Luật Đất đai 2013 về định giá đất, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, 1 số quy định và cơ chế xác định giá đất, thẩm định giá đất trên đây khi ứng dụng vào thực ở đã cho thấy chưa thực sự chắc chắn qui định giá đất thích hợp có giá trên phân khúc. Thực tế giai đoạn này, giá đất trong bảng giá đất ở 1 số địa phương chỉ tương đương dao động 30-50% giá đất phân khúc. Nguyên nhân chủ yếu là do khung giá đất thấp và do Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định UBND cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so có mức giá tối đa của cộng loại đất trong khung giá đất, nhưng không được quy định mức giá đất thấp hơn mức giá tối thiểu của cộng loại đất trong khung giá đất, nên không thích hợp có tình hình thực ở của địa phương.

Điển hình, ở TP.HCM, ở Nghị định 104/2014/NĐ-CP quy định về khung giá đất, giá đất tối đa ở TP.HCM là 162 triệu đồng/m2. Bảng giá đất của TP.HCM đã xác định 3 tuyến các con phố Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1) ứng dụng mức giá cao nhất là 210,6 triệu đồng/m2. Mức giá này vẫn rất thấp hơn nhiều so có giá phân khúc hơn 1 tỷ đồng/m2 ở khu vực này. Ngày 15/3/2018, UBND thành thị đã ban hành Quyết định 09/2018/QĐ-UBND về hệ số điều chỉnh giá đất nhưng khi ứng dụng hệ số điều chỉnh giá đất này thì đơn giá cho thuê đất hàng năm hoặc xác định giá khởi điểm đấu giá đất để cho thuê vẫn thấp so có giá phân khúc, như các con phố Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1) nếu ứng dụng hệ số điều chỉnh thì giá đất chỉ là 442,26 triệu đồng/m2.

Việc tổ chức thực hiện công tác định giá đất cụ thể trong nhiều trường hợp còn chậm, kéo dài từ 1-3 năm, chưa cung cấp kịp thời công đoạn tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính bồi thường, lý do chủ yếu là do Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ đã phân cấp cho 2 đầu mối là Sở Tài nguyên- Môi trường và Sở Tài chính thực hiện, thay vì chỉ có Sở Tài chính thực hiện như trước đây. Cơ chế này đã dẫn đến quy trình hành chính xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất thiếu tính minh bạch, thiếu tính liên thông, có sơ hở tạo ra nhũng nhiễu, tiêu cực dẫn đến thất thu ngân sách nhà nước và ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường kinh doanh. Tiền sử dụng đất giai đoạn này vẫn là ẩn số, là gánh nặng của chủ đầu tư dự án và cả người mua nhà, và cũng là tác nhân gây cản trở cho nỗ lực kéo giảm giá nhà về mức hợp lý.

Ngoài ra, theo ông Châu, Nghị định 44/2014/NĐ-CP đã quy định 5 biện pháp định giá đất. Trong đây, việc xác định giá đất cụ thể được thực hiện theo 4 biện pháp: So sánh trực tiếp; Chiết trừ; Thu nhập; Thặng dư. Kết quả thực hiện theo 4 biện pháp này đã có sự chênh lệch về kết quả định giá đất, đặc thù đối có 1 số loại đất có giá trị thương mại cao như đất ở, đất thương mại, dịch vụ ở khu vực thành thị hoặc 1 số khu vực đang được đầu tư, phát triển cơ sở hạ tầng, dẫn đến kết quả công tác xác định giá đất, thẩm định giá đất thiếu tính chính xác, dễ dẫn đến vận dụng tùy tiện, phát sinh tiêu cực. Việc điều tra, khảo sát giá đất phổ biến trên phân khúc gặp gặp khó.

Để giải quyết các bất cập nêu trên, trong kiến nghị về sửa đổi Luật Đất đai 2013 về giá đất, HoREA kiến nghị bỏ quy định Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm 1 lần và giao thẩm quyền cho cấp tỉnh chịu trách nhiệm ban hành bảng giá đất và giá đất cụ thể chắc chắn giá đất thích hợp có giá đất phổ biến trên phân khúc và thích hợp có thực ở tình hình của địa phương.

Về lâu dài cần bỏ khái niệm “tiền sử dụng đất” để thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở có thuế suất nhất định dao động 10% hoặc 15% bảng giá đất nhằm chắc chắn minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho. Cùng có việc bỏ khung giá đất, bổ sung quy định thu tiền sử dụng đất đối có trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, có mức thu bằng 15% bảng giá đất (bao gồm hệ số điều chỉnh giá đất k) do UBND cấp tỉnh ban hành, để chắc chắn công tác tính tiền sử dụng đất được minh bạch, loại trừ tiêu cực, nhũng nhiễu.

Ngoài ra, HoREA cũng kiến nghị cho phép ứng dụng biện pháp hệ số điều chỉnh giá đất trên cơ sở bảng giá đất làm căn cứ để tính tiền sử dụng đất đối có toàn bộ 1 số dự án có sử dụng đất, để chắc chắn tính minh bạch, đơn giản hóa và rút ngắn thời gian làm thủ tục hành chính, loại trừ nhũng nhiễu, tiêu cực.


Canhoorchidpark.org – Theo Hải quan

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm