Thế chấp dự án vay tiền, cư dân lãnh đủ

Nhiều dự án bất động sản ở TPHCM gần đấy bị ngân hàng (NH) thông báo phát mãi, phân phối đấu giá để thu hồi nợ. Đây là những dự án trùm mền, tranh chấp giữa chủ đầu tư và bạn trong suốt thời gian dài. Vì vậy, động thái trên của NH 1 lần nữa làm tăng thêm căng thẳng giữa những bên.

Ngân hàng ồ ạt siết nợ

Mới đấy, NHTMCP Đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV) thông báo tổ chức đấu giá tài sản chung cư Gia Phú (quận Thủ Đức) do Công ty TNHH Địa ốc Gia Phú làm chủ đầu tư. Tính đến ngày 30-4-2018, tổng dư nợ của Công ty Gia Phú hơn 232 tỷ đồng, trong đây nợ gốc gần 89 tỷ đồng, nợ lãi hơn 143 tỷ đồng.

Theo thông báo phân phối đấu giá chung cư Gia Phú của BIDV dao động 112 tỷ đồng. Hồi tháng 10-2017, BIDV cũng thông báo phát mãi khu dự án 584 Tân Kiên ở huyện Bình Chánh của Công ty Y tế Việt Nam và CTCP Đầu tư thi công – khai thác công trình giao thông 584, để thu hồi khoản nợ hơn 1.000 tỷ đồng.

Trong trường hợp NH siết chung cư để đòi nợ, chủ đầu tư và NH phải làm việc có nhau để giải quyết dứt điểm việc thế chấp, vay vốn nhằm trả lại ích lợi hợp pháp của người dân đã bỏ tiền ra mua. Việc NH đòi siết căn hộ chung cư của người dân đã mua để cấn trừ nợ của chủ đầu tư là không thích hợp, bởi thế nếu vẫn bị siết nợ vô lý, người dân có quyền khởi kiện ra tòa.

Theo phản ánh của cư dân ở chung cư RubyLand (Lũy Bán Bích, quận Tân Phú), kể từ khi công trình đưa vào sử dụng vào năm 2009 đến nay, chủ đầu tư vẫn chưa đã đi vào làm việc thủ tục cấp chủ quyền nhà ở cho cư dân vì dự án đã có thế chấp ở NHTMCP Sài Gòn (SCB).

Cụ thể, năm 2009 Công ty Tân Hoàng Thắng đem quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền có đất hình thành trong tương lai ở số 12/6 Lũy Bán Bích, phường Tân Thới Hòa, quận Tân Phú (1 trong hai khu đất triển khai dự án Rubyland) để vay NHTMCP Sài Gòn 90 tỷ đồng trong 18 tháng. 10 tháng sau, 2 bên tiếp tục ký hợp đồng vay vốn trị giá 157 tỷ đồng, có tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền có đất hình thành trong tương lai 2 khu đất 12/6 và 58/13 Lũy Bán Bích.

Trong hồ sơ thế chấp này, Công ty Tân Hoàng Thắng vẫn cam đoan chưa làm thủ tục mua phân phối, thế chấp dự án Rubyland. Tính ra khoản nợ phải trả của Tân Hoàng Thắng ở 2 hợp đồng tín dụng tăng gấp 2,07 lần và 1,82 lần so có giá trị tài sản thế chấp. Nợ gốc cùng thêm tiền lãi điều chỉnh tăng liên tục từ 10,5%/năm lên 24,5%/năm.

Lãi phạt quá hạn 150% là nguồn gốc khiến số nợ của Tân Hoàng Thắng tăng chóng mặt. Năm 2013, SCB đã phân phối khoản nợ của Công ty Tân Hoàng Thắng cho Công ty TNHH MTV Quản lý tài sản của những tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC), cũng như ký hợp đồng ủy quyền cho VAMC thu hồi nợ. Tháng 2-2015, VAMC chính thức khởi kiện Công ty Tân Hoàng Thắng về tranh chấp hợp đồng tín dụng ở Tòa án nhân dân quận Tân Bình. SCB cho biết đến tháng 5-2016, tổng dư nợ của Công ty Tân Hoàng Thắng đã lên trên 325 tỷ đồng. Vụ việc tranh chấp giữa những bên liên quan đến nay chưa chấm dứt đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến ích lợi của hàng trăm hộ dân ở đấy.



Chung cư Gia Phú đứng trước nguy cơ bị ngân hàng siết nợ. Ảnh: MINH TUẤN

Trước đây vào năm 2016, BIDV Chi nhánh Bắc Sài Gòn đã có thông báo gửi CTCP Thanh Niên, CTCP Vật tư Xuất nhập khẩu Tân Bình và Ban quản lý dự án chung cư The Harmona, cho biết căn cứ vào hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền có đất hình thành trong tương lai ngày 29-11-2011 được ký giữa CTCP Vật tư Xuất nhập khẩu Tân Bình có BIDV Chi nhánh Bắc Sài Gòn, doanh nghiệp này đã sử dụng tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền có đất ở chung cư The Harmona để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ của CTCP Thanh Niên.

Do khoản nợ đã quá hạn, BIDV Chi nhánh Bắc Sài Gòn đề nghị CTCP Vật tư Xuất nhập khẩu Tân Bình và Ban quản lý dự án chung cư The Harmona thu xếp, thực hiện nghĩa vụ bàn giao tài sản đảm bảo nêu trên cho NH để xử lý theo thỏa thuận. Chủ đầu tư dự án chung cư The Harmona phải bàn giao nguyên trạng tài sản bảo đảm như trước khi chưa có người vào sử dụng, cư trú trong chung cư cho NH để xử lý, thu hồi nợ vay.

Rủi ro cho những bên

Trao đổi có ĐTTC, LS Thái Văn Chung, Giám đốc Hãng luật Nguyên Giáp, cho rằng pháp luật hiện hành không cấm việc chủ đầu tư thế chấp dự án gắn liền có tài sản hình thành trong tương lai để vay vốn NH không được huy động tiền góp vốn của những nhà đầu tư. Do đây, trong trường hợp chủ đầu tư không trả được tiền vay, NH có quyền thu hồi tài sản và phát mãi để thu hồi nợ theo quy định hiện hành.

Điều này đồng nghĩa là toàn bộ những nhà đầu tư góp vốn mua tài sản hình thành trong tương lai sẽ gặp rủi ro khi nguy cơ không nhận được sản phẩm như chủ đầu tư đã cam đoan ban đầu.

Thực tế, ở nhiều dự án chủ đầu tư chỉ ứng dụng thi công 1 phần rồi bỏ dở, hoặc chỉ xây phần thô rồi dừng lại, không đã đi vào làm việc bên trong xe và cơ sở hạ tầng kết nối đồng bộ như bản vẽ đã được phê duyệt ban đầu để giao cho nhà đầu tư, bạn. Trong những trường hợp này, nhà đầu tư là người cuối cùng phải chịu rủi ro do chủ đầu tư đã “xa chạy cao bay”, hoặc dừng làm việc kinh doanh để trốn tránh trách nhiệm, còn tài sản được giao về NH có, quản lý và định đoạt do được bảo đảm theo đúng quy định của pháp luật.

Nhìn nhận rất khó để không mắc phải rủi ro trong việc đầu tư vào những dự án nhà ở hình thành trong tương lai, song theo LS Thái Văn Chung, để hạn chế rủi ro, nhà đầu tư nên đầu tư vào những sản phẩm đã hình thành rõ ràng hoặc đã đã đi vào làm việc cơ sở hạ tầng, bảo đảm cho việc tài sản đầu tư sử dụng được trên thực ở hoặc tài sản đã có giấy chứng nhận quyền có để bảo đảm sự đảm bảo trong mua phân phối.

Ngoài ra, có thể hưởng ứng đầu tư đối có những dự án hình thành nhà ở trong tương lai thuộc có của những chủ đầu tư lớn, có danh tiếng, thương hiệu trên phân khúc.

“Nếu chứng minh được chủ đầu tư cố ý huy động tiền của nhà đầu tư và huy động vốn vay của NH rồi cố ý sử dụng sai mục đích để chiếm đoạt, dẫn đến gây thiệt hại nghiêm trọng cho nhà đầu tư hoặc những tổ chức tín dụng, ngoài trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo hợp đồng, cần truy cứu trách nhiệm hình sự đối có những chủ đầu tư này để bảo đảm tính răn đe và phòng ngừa chung trong làm việc đầu tư thi công kinh doanh bất động sản” – LS Thái Văn Chung nhấn mạnh.

Hiện nay việc huy động vốn đầu tư vào những dự án nhà ở hình thành trong tương lai, theo phân tích của LS Thái Văn Chung chưa bảo đảm được tính minh bạch, nhất là việc huy động và sử dụng vốn trên phân khúc. Nguyên nhân là pháp luật hiện hành chưa có chế tài để ứng dụng cho chủ đầu tư dự án lợi dụng sơ hở của pháp luật trong việc vừa thế chấp dự án để vay vốn NH vừa huy động vốn góp của những nhà đầu tư rồi sử dụng những khoản tiền đây sai mục đích để trục lợi.

Trong những trường hợp này nguy cơ dẫn đến rủi ro cho những nhà đầu tư, kể cả những NH cho những chủ đầu tư này vay vốn đối có những dự án này là rất lớn.


Canhoorchidpark.org – Theo SGĐT

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm