Thị trường văn phòng cho thuê: Bất ngờ khả năng hấp thụ

Số lượng công ty mới thành lập không ngừng tăng cao, trong khi nguồn cung văn phòng mới lại khan hiếm, đẩy giá thuê tăng và điều khoản trong hợp đồng giữa chủ tòa nhà có bạn cũng có nhiều sự cách tân.



Tỷ lệ lấp đầy các tòa nhà văn phòng hạng A ở khu trọng điểm TP.HCM đang rất cao và giá thuê không ngừng tăng. Ảnh: Lê Toàn

Nguồn cung khan hiếm, giá thuê tăng

Theo CBRE Việt Nam, phân khúc văn phòng TP.HCM tiếp tục xu hướng nguồn cung hạn chế, đặc thù là ở phân khúc hạng A.

Cụ thể, trong quý II/2018, không có tòa nhà mới nào đi vào vận hành và tính từ đây đến cuối năm 2018, tiên đoán sẽ chỉ có 2 tòa nhà văn phòng mới ở TP.HCM chính thức vận hành, nhưng đều nằm ở hạng B.

Tuy nhiên, tổng diện tích cho thuê ngoài của 2 tòa nhà này cũng không có nhiều, bởi đa số tổng diện tích của 2 tòa nhà này sẽ được chủ đầu tư tận dụng dùng làm mặt bằng văn phòng của họ để kinh doanh. Hai tòa nhà mới sẽ được đưa vào sử dụng là Tòa nhà Thaco Building ở quận 2 có 6.000 m2 và Tòa nhà M Building ở quận 7 có 3.000 m2 cho thuê thuần. Như vậy, từ nay đến cuối năm, phân khúc văn phòng cho thuê ở TP.HCM chỉ có 9.000 m2.

Việc nguồn cung càng ngày càng hạn chế đã đẩy giá thuê mặt bằng văn phòng hạng A và hạng B ở TP.HCM tăng cao hơn so có quý trước và năm trước. Cụ thể, giá chào thuê hạng A tăng đến 7% so có quý trước và 17% so có cùng kỳ năm trước do các toà nhà mới mau chóng được lấp đầy và nguồn cung khan hiếm. Tương tự, giá chào thuê của hạng B tuy không tăng bằng hạng A, nhưng cũng cao hơn 7,3% so có năm trước.

Đại diện CBRE cho biết, giá thuê của văn phòng hạng A ở TP.HCM giai đoạn này đang ở mức 43 USD/m2/tháng, trong khi cùng kỳ năm ngoái chỉ ở mức 35 – 38 USD/m2/tháng. Còn giá thuê văn phòng hạng B hiện dao động trong dao động 23 USD/m2/tháng. Tỷ lệ trống trên toàn phân khúc của văn phòng vẫn giữ ở mức dưới 5%.

Tuy nhiên, trên thực ở, theo nghiên cứu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, giá thuê mặt bằng văn phòng ở Tòa nhà SaigonCenter (quận 1, TP.HCM) giai đoạn này vào dao động 56 USD/m2/tháng, chưa bao gồm phí dịch vụ và thuế. Nếu cùng thêm thuế, khách thuê phải trả khoản tiền lên tới trên 70 USD/m2/tháng. Đây là mức giá cao nhất trong 3 năm gần đây.

Tương tự, theo JLL Việt Nam, trong quý II/2018, nguồn cung hạng A và hạng B ở phân khúc TP.HCM không cách tân. Hạng C chào đâyn 2 tòa nhà mới ở quận 3 và quận Tân Bình, tăng dao động 3.500 m2 tổng diện tích cho thuê, đưa tổng nguồn cung toàn phân khúc đạt 1.945.000 m2.

Tính đến cuối quý II/2018, mật độ lấp đầy toàn phân khúc đạt mức cao, trên 95%. Trong đây, phân khúc hạng A và hạng B ghi nhận mật độ lấp đầy tăng mạnh nhờ vào nhu cầu cao trên phân khúc. Đặc biệt, hạng B ghi nhận hấp thụ ròng cao nhất do tổng diện tích cho thuê lớn đến từ các dự án mới đã đi vào hoạt động trong thời gian gần đây, có dao động 9.000 m2 sàn được thuê mới.

Dù không có nguồn cung mới ở hạng A và hạng B, nhưng theo JLL, mức tăng giá ở hai hạng này lại có sự khác biệt. Trong khi giá thuê trung bình hạng A tăng nhưng tốc độ chậm hơn so có quý trước, thì giá thuê của hạng B lại tang mạnh, dao động 3,1%.

Còn ở phân khúc Hà Nội, CBRE Việt Nam cho biết, trong nửa đầu năm 2018, không có dự án văn phòng hạng A và B mới nào đi vào vận hành. Do đây, giá thuê văn phòng ở phân khúc hạng A tăng 0,6% theo quý và 3,8% theo năm đạt mức 25 USD/m2/tháng, chưa bao gồm phí dịch vụ và VAT. Còn đối có phân khúc hạng B, giá thuê giảm nhẹ 0,3% theo quý, đạt mức 14 USD/m2/tháng.

Về nhu cầu, theo CBRE, mật độ hấp thụ ở phân khúc Hà Nội đạt 24.000 m2 trong quý II/2018, tăng 23% so có quý trước đây. Cùng có sự phát triển của nền kinh tế, nhu cầu mở rộng và thuê mới có xu hướng tăng và do nguồn cung mới hạn chế, khách thuê thường chọn lọc gia hạn hợp đồng.

Ngoài ra, 1 xu hướng khác ghi nhận trong nửa đầu năm 2018 là nhu cầu thuê văn phòng dài hạn (thời hạn thuê trên 10 năm) có xu hướng tăng. Về mục đích, theo CBRE, các khách thuê này thường có hai mục đích phổ biến là tự sử dụng và đầu tư cho thuê lại.

Các khách thuê để đầu tư thường đề nghị tổng diện tích lớn từ trên 1.000 m2, trong khi đây khách thuê tự sử dụng sẽ đề nghị tổng diện tích thích hợp có nhu cầu sử dụng, bình thường rơi vào dao động 500 – 1.300 m2.

CBRE tiên đoán, cùng có diễn biến tích cực của phân khúc gần đây, ở phân khúc Hà Nội, giá thuê hạng A chuẩn bị sẽ tiếp tục tăng, trong khi đây, hạng B có mức độ tranh đua cao hơn sẽ giữ ở mức ổn định.

“Do nguồn cung mới tập trung công bố ở thời điểm cuối năm nên mật độ trống có thể tạm thời tăng lên vào chuẩn bị ở mức 8% và 18% lần lượt cho hạng A và B vào cuối 2018”, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Chi nhánh Hà Nội cho biết.

Nhiều điều khoản thuê cách tân

Theo số liệu từ Cổng Thông tin đăng ký công ty Quốc gia, trong 6 tháng đầu năm 2018, cả nước có 64.531 công ty thành lập mới, tăng 5,3% so có cùng kỳ năm 2017. Riêng trong quý II/2018, cả nước có 37.746 công ty thành lập mới, tăng 40,9% so có quý trước.

Trước bối cảnh số lượng công ty thành lập mới không ngừng tăng thêm, trong khi nguồn cung mặt bằng văn phòng đang khan hiếm, 1 số chuyên gia trong ngành nhận định, phân khúc văn phòng cho thuê sẽ càng ngày càng sôi động và các toà nhà mới sẽ mau chóng được lấp đầy.

“Giá thuê phân khúc văn phòng hạng A sẽ tiếp tục tăng lên do nguồn cung tiếp tục hạn chế cho tới năm 2019, đầu năm 2020. Tỷ lệ trống cũng sẽ giảm, nhưng tốc độ giảm sẽ chậm lại do giá chào thuê từ các văn phòng hạng A tăng lên. Tình hình vận hành của các văn phòng hạng B sẽ tiếp tục ổn định do nguồn cung mới đều đặn cho tới năm 2019”, bà Đặng Phương Hằng, Tổng giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam nói và cho biết thêm, phân khúc văn phòng trong năm 2018-2020 sẽ tiếp tục là sân chơi của các chủ tòa nhà.

Theo bà Hằng, có việc nguồn cung văn phòng hạn chế, phân khúc văn phòng nghiêng rất nhiều về phía các chủ tòa nhà. Chủ tòa nhà có thể tiến hành các điều khoản thuê hay cách tân các điều khoản thuê theo hướng có lợi cho mình.

Đơn cử như việc tăng giá thuê, giả dụ trong quá trình đàm phán hợp đồng cho thuê trước đây luôn luôn có điều khoản chủ tòa nhà không được tăng giá thuê quá 15% trong 1 kỳ, thì đến nay, con số đây đã tăng lên 20 – 25%. Ngoài ra, trong hợp đồng trước đây thường đề nghị chủ tòa nhà giữ nguyên giá trong suốt kỳ hạn thuê, nhưng giai đoạn này đã cách tân, chủ tòa nhà chỉ giữ nguyên giá thuê trong vòng 1 năm, còn sau đây họ có thể tăng từ 5 – 8%.

“Ngay cả chính bản thân CBRE cũng không nghĩ là phân khúc văn phòng có thể hấp thụ tổng diện tích thuê mới 1 cách nhanh bởi thế”, đại diện CBRE nói và cho biết thêm, đứng trước hiện trạng nguồn cung mặt bằng văn phòng khan hiếm và giá liên tục tăng cao như giai đoạn này, thì sử dụng không gian làm việc chung hoặc văn phòng dịch vụ sẽ là giải pháp thay thế hữu hiệu.

CBRE tiên đoán, trong năm 2019 sẽ có thêm 4 tòa nhà văn phòng hạng B mới, còn đến năm 2020 mới có 4 tòa nhà văn phòng hạng A đi vào vận hành. Do đây, tổng diện tích trống của văn phòng hạng A sẽ tăng 10% vào năm 2020. Đồng thời, giá thuê của văn phòng hạng A sẽ tăng lên trung bình dao động 50 USD/m2/tháng.

Canhoorchidpark.org – Theo Đầu tư Bất động sản

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm