Thu hồi đất, phải thỏa thuận đền bù

Sửa đổi Luật Đất đai 2013 thi công cơ chế giải phóng mặt bằng thích hợp đối có dự án phát triển kinh tế – xã hội và giá đền bù gần có giá phân khúc.

Bất cập lớn về quy định đền bù giải phóng mặt bằng trong Luật Đất đai 2013 đã được 1 số chuyên gia chỉ ra cần khắc phục là sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất được bồi thường có giá trị thực trên phân khúc, khái niệm không rõ ràng trong phân loại dự án trong diện Nhà nước thu hồi.

Phải rõ các tiêu chí thu hồi đất

Luật sư Trương Anh Tuấn, Trưởng Ban Pháp chế của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

Theo luật sư Trương Anh Tuấn, Trưởng Ban Pháp chế của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cụm từ “phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” – trong Điều 62 Luật Đất đai 2013 có thể ứng dụng bất kỳ dự án nào.

“Vì tiêu chí không rõ ràng dẫn tới là bất kỳ 1 dự án kinh tế nào cũng có thể đẩy người dân ra khỏi nhà ra để giao đất cho 1 số chủ đầu tư thực hiện dự án. Nhà nước thu hồi đất vì phát triển kinh tế – xã hội là không hợp lý, điều này dân tới việc can thiệp vào quyền chủ sử dụng, chủ có đất đai. Do đấy, dự án phát triển kinh tế cần được tách biệt rõ ràng có các dự án công cộng vì lợi ích quốc gia, điểm này cần được sửa đổi trong Luật Đất đai” – luật sư Trương Anh Tuấn nói.

Luật sư Trương Anh Tuấn phân tách, giá trị đất đai hiện được xác định có hai khung giá, Nhà nước có 1 khung giá thấp, còn giá phân khúc cao gấp 3-4 lần. Nếu giải phóng mặt bằng theo quy định của Nhà nước thì giá đất thấp, chuyển giao cho 1 số công ty thực hiện 1 số dự án kinh tế – xã hội, đất đai được phân phối theo giá phân khúc cao hơn nhiều.

“Nếu giải quyết được vấn đề giá đất khi thu hồi và giá trên phân khúc phải đồng nhất, sẽ hạn chế khiếu nại, khiếu kiện liên quan tới đất đai. Lợi nhuận của công ty phải được tạo ra từ quá trình đầu tư về hạ tầng, thi công chứ không phải là từ sự chênh lệch của giá đất khi giải phóng mặt bằng” – luật sư Tuấn cho biết.

GS Đặng Hùng Võ cho rằng, câu chuyện giải phóng mặt là 1 vấn đề lớn cần quan tâm khi sửa đổi Luật Đất đai 2013. Chính tồn tại trong quy định của pháp luật khiến giải phóng mặt bằng luôn là điểm nóng của khiếu nại, tố cáo.

“Tôi cho rằng 1 trong các điều tối cần thiết trong thi công pháp luật là mọi khái niệm pháp luật đều được định nghĩa rõ ràng và bởi thế mới đủ điều kiện thực thi pháp luật. Cụm từ “phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia” trong Điều 62 của Luật Đất đai 2013 rất chung chung và không có sự phân loại cụ thể. Luật Đất đai 2013 sửa đổi phải quy định rõ được thế nào là lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh và dự án phát triển kinh tế” – GS Võ nói.

Các dự án phát triển kinh tế – xã hội cần thi công được 1 cơ chế đền bù giải phóng mặt bằng thích hợp có giá phân khúc. (Ảnh: Kosy)

Cần cơ chế thỏa thuận đền bù giải phóng mặt bằng

TS Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, hiện bảng giá đất để thực hiện giải phóng mặt bằng được thi công dựa trên Luật Đất đai. Nhà nước ban hành khung giá đất, còn 1 số tỉnh, đô thị được điều chỉnh cho thích hợp có địa phương (hệ số K) nhưng theo quy định không vượt quá 30%.

Bảng giá đất chỉ tương đương dao động 30% – 40% giá đất trên phân khúc, cần phải tham khảo lại cho thích hợp. Việc định giá đất thấp hơn nhiều so có giá phân khúc có cái lợi cho công tác giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án của Nhà nước. Nhưng khi ứng dụng có 1 số dự án phát triển kinh tế – xã hội thì bảng giá đất tạo ra sự chênh lệch.

“Bảng giá đất cần ứng dụng theo cơ chế thích hợp có tiêu chuẩn “giá phổ biến trên phân khúc”. Đồng thời, không ngừng nghỉ điều chỉnh vì nếu cứ ứng dụng theo chu kỳ 5 năm 1 lần là quá dài, không theo kịp biến động giá trên phân khúc” – TS Phạm Sỹ Liêm nói.

Ông Hoàng Hà Phương – Tổng Giám đốc Tập đoàn Kosy cho rằng, cơ chế giải phóng mặt bằng không rõ ràng không chỉ gây ra các bức xúc cho người dân bị thu hồi đất, đối có công ty phát triển dự án cũng rất “ngại”. Thực hiện theo cơ chế thỏa thuận bồi thường có người dân công ty có thể làm, nhưng trong luật phải quy định được rõ 1 số cơ sở để định giá phân khúc, chẳng thể là 1 khai niệm “mơ hồ”.

“Thỏa thuận có người dân, nhưng nếu 1 bộ phận người dân bất hợp tác trong khi đa số đồng thuận, đấy cũng là vấn đề. Khi chúng tôi triển khai 1 số dự án đã vấp phải điều này, chỉ cần 5-10% số hộ không đồng tình khi thỏa thuận là 1 dự án có thể bị đổ dù có được dự kiến kỹ đến đâu” – ông Phương nói.

“Giải phóng mặt bằng có dự án công cộng, công ích có thể theo quy định của Nhà nước, khung giá đất của Nhà nước. Nhưng có dự án kinh tế thì phải là cơ chế thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người bị thu hồi đất. Giá thu hồi đất phải dựa theo giá phân khúc và cần 1 trọng điểm thẩm định giá độc lập thực hiện việc phân tách giá trị đất. Cơ chế thỏa thuận về đền bù, giải phóng mặt bằng cũng cần được thi công cụ thể, khi 2/3 người dân khu vực giải phóng mặt bằng đồng thuận có thể thực hiện dự án” – GS Đặng Hùng Võ phân tách.

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà: “Chúng ta không chủ động được quỹ đất sạch. Vấn đề trong quá trình để tham khảo lại hồ sơ đất đai, định giá đất đai. Trên thực tại giai đoạn này khiếu kiện về giá đất đai, ích lợi của người dân chiếm dao động 70% 1 số khiếu kiện. Thực tế biện pháp xác định giá đất ở đấy có lẽ có vấn đề bởi trên thực tại giá đất để đền bù thường thấp hơn rất nhiều so có giá đất phân khúc, độc đáo các khâu phải phối hợp cực kỳ đồng bộ, đấy là khâu kiểm kê, thảo luận để thống nhất về giá, giải phóng mặt bằng cho đến khâu tái an cư”./.

Canhoorchidpark.org – TheoVOV.VN

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm