Thủ Thiêm như ‘tấm áo vá’ bất động sản

Không như mơ ước lớn ban đầu, giai đoạn này sau hơn 20 năm từ khi Thủ tướng có chọn lọc phê duyệt thi công khu thành thị mới Thủ Thiêm (Q.2, TP.HCM), khu thành thị này như “tấm áo vá” BDS.

Khu công dụng số 1 được kiến trúc nhiều công trình lớn tạo điểm nhấn cho Thủ Thiêm, nhưng đến nay chỉ có 1 công trình là Trung tâm triển lãm quy hoạch TP được xây dở dang. Ảnh chụp ngày 8-5 – Ảnh: QUANG ĐỊNH

Quyết định 367 của Thủ tướng từ những chỉ tiêu qui mô đến qui mô những phân khu công dụng được phê duyệt đều vạch rất rõ mục tiêu thi công khu thành thị Thủ Thiêm thành trọng điểm tài chính, thương mại. Phần qui mô bố trí cho công dụng làm nhà ở trong khu thành thị mới rất hạn chế.

Qua Thủ Thiêm mua nhà cấp cao

Đến nay những công trình lớn mọc lên ở đây số đông là dự án nhà ở. Hầu hết những dự án này đều được “mở phân phối”, quảng cáo là nhà ở cấp cao.

Theo đồ án điều chỉnh cục bộ quy hoạch 1/2.000 khu thành thị Thủ Thiêm do UBND TP.HCM phê duyệt bằng chọn lọc 3165 năm 2012, Thủ Thiêm có 8 khu công dụng.

Đến nay, chỉ có những khu công dụng số 5, 6, 7; 1 phần khu công dụng số 3, 4 được đầu tư thi công rầm rộ.

Trong đây, đa số là những dự án nhà ở thương mại. Trong khi đây, khu công dụng số 1, 2 – khu vực bố trí nhiều công trình công cộng có điểm nhấn cho khu thành thị mới – vẫn “án binh bất động”.

Từ trên cao nhìn xuống thấy rõ nhất là dự án khu dân cư Đại Quang Minh (khu thành thị Sala, P.An Lợi Đông, Q.2) do Công ty cổ phần đầu tư địa ốc Đại Quang Minh làm chủ đầu tư. Dự án 128ha này trải dài trên khu công dụng số 5, số 6 và 1 phần khu số 7.

Trong dự án này có nhiều sản phẩm nhà ở như nhà phố thương mại dịch vụ, villa cấp cao, khu căn hộ chung cư phức hợp… Hiện 1 số khu nhà thuộc dự án đã được phân phối cho bạn dọn vào ở.

Tại khu công dụng số 3 và số 4 được kiến trúc khu dân cư hỗn hợp. Theo quy hoạch, trong hai khu công dụng này sẽ thi công 1 số công trình điểm nhấn như trường học và nhà bảo tàng đối diện trọng điểm hội nghị triển lãm; trọng điểm sinh hoạt cộng đồng; cơ quan hành chính địa phương… Tuy nhiên, trên thực ở đến nay hai khu vực này vẫn còn ngổn ngang đất trống.

Tương tự, trong khu công dụng số 1 và số 2 nằm ở “khu lõi trọng điểm” được kiến trúc là trọng điểm thương mại dịch vụ đa công dụng.

Theo quy hoạch, khu vực này có những công trình công cộng tạo điểm nhấn quan trọng như bảo tàng, nhà hát giao hưởng, trọng điểm tài liệu quy hoạch, khu phức hợp tháp quan sát, sân vận động, nhà thi đấu đa năng, trường học và trọng điểm hành chính địa phương.

Thế nhưng trên thực ở chỉ có Trung tâm triển lãm quy hoạch TP.HCM qui mô 18.000m2 đang xây dở dang. Còn lại, bao quanh dự án này vẫn ngổn ngang đất trống. Thậm chí các con phố dẫn vào dự án này vẫn chưa được mở.

Hiện nay, khu thành thị mới Thủ Thiêm vẫn ngổn ngang đất trống. Ngoài 1 số trục các con phố chính được thi công, nhiều khu đất dành để thi công những công trình lớn tạo điểm nhấn cho khu thành thị vẫn còn để trống, cỏ hoang mọc um tùm.



Đến nay, những công trình lớn mọc lên ở khu thành thị Thủ Thiêm đa số thuộc dự án nhà ở – Ảnh: QUANG ĐỊNH

Quyết định 367 của Thủ tướng phê duyệt quy hoạch thi công khu thành thị mới Thủ Thiêm qui mô 930ha, bao gồm hai phần rất rõ: khu thành thị mới 770ha (trong đây có 133ha mặt nước), khu tái an cư 160ha.

Trong khu thành thị mới có 5 khu công dụng. Trong đây, khu nhà ở cấp cao chỉ chiếm 55ha, còn số đông qui mô để thi công trọng điểm thương mại, tài chính dịch vụ; trọng điểm hội chợ, triển lãm quốc tế; trọng điểm văn hóa, du lịch vui chơi; công viên trọng điểm; trọng điểm hành chính và đất dành cho giao thông.

Chồng thêm sàn thi công, tăng qui mô nhà ở

Từ khi phê duyệt chọn lọc 3165 năm 2012 đến nay, UBND TP.HCM đã ban hành hàng chục chọn lọc điều chỉnh cục bộ quy hoạch cộng những công văn chỉ đạo việc điều chỉnh những chỉ tiêu quy hoạch cho những khu vực, những phân khu ở Thủ Thiêm.

Tại khu công dụng số 5 và số 6 có hai chọn lọc cộng nhiều công văn của UBND TP điều chỉnh cục bộ quy hoạch 1/2.000.

Các nội dung nhữngh tân được nhắc lại và pháp lý hóa ở chọn lọc 4907 ngày 3-10-2015 của UBND TP.

Nhìn chung, qua những lần điều chỉnh quy hoạch, hai khu công dụng này được tăng tầng cao, tăng thêm hàng trăm ngàn mét vuông sàn thi công, tăng qui mô nhà ở và khu công viên phần mềm rộng gần 2ha ở khu vực này… biến mất!

Theo chọn lọc điều chỉnh này, hai lô đất được quy hoạch xây khu công viên phần mềm ở phía bắc tuyến đại lộ Đông – Tây (theo quy hoạch năm 2012) được điều chỉnh thành khu phức hợp đa công dụng.

Khu dân cư tỷ lệ thấp được xác định là nhà villa và trọng điểm thương mại thấp tầng. Điều chỉnh này được lấy nguồn gốc là tăng tính khả thi của dự án, thúc đẩy công đoạn đầu tư vào Thủ Thiêm.

Ngoài ra, 1 qui mô lớn sàn thương mại được chuyển thành căn hộ chung cư. Cụ thể, qui mô đất dân cư tăng gần 2ha, đất thương mại giảm hơn 46.000m2.

Tổng qui mô sàn thi công ở hai khu nói trên tăng hơn 285.000m2. Tầng cao của khu vực này từ tối đa 14 tầng tăng lên thành 20 tầng.

Tương tự, sau lần điều chỉnh cục bộ mới đây, ở khu 2b (khu đất có tháp quan sát 86 tầng ở khu Thủ Thiêm) số lượng nhà ở cũng tăng thêm hơn 900 căn hộ chung cư và 42 căn hộ chung cư kết hợp kinh doanh.

Ngoài ra, trên khu đất này còn có 25.000m2 sàn căn hộ chung cư du lịch. Tại khu lâm viên sinh thái, sàn thi công được điều chỉnh tăng gấp 3 lần so có quy hoạch trước đây.

Theo quy hoạch ban đầu, khu vực này được duyệt có 60.000m2 sàn thi công. Đến tháng 10-2015, UBND TP điều chỉnh nâng tổng sàn thi công lên thành 184.000m2.

Đất Thủ Thiêm được giao bằng nhữngh nào?

Theo nghiên cứu kỹ, đa số những chủ đầu tư lớn ở khu thành thị mới Thủ Thiêm tiếp cận quỹ đất bằng hai nhữngh chính: hợp đồng thi công – chuyển giao (BT) và đấu thầu.

Trong đây, Công ty Đại Quang Minh tham dự thi công 4 tuyến các con phố chính (các con phố ven sông Sài Gòn, các con phố ven hồ trọng điểm, đại lộ vòng cung và các con phố châu thổ qua khu lâm viên sinh thái phía nam, cầu tản bộ và cầu Thủ Thiêm 2) theo hình thức BT.

Đổi lại, Đại Quang Minh được giao 106ha đất ở khu công dụng số 5, số 6 – địa điểm cửa ngõ nối Thủ Thiêm có quận 1.

Tương tự, Công ty cổ phần Đầu tư hạ tầng kỹ thuật TP.HCM (CII) sẽ đã đi vào hoạt động các con phố trục bắc – nam (đoạn từ chân cầu Thủ Thiêm 1 đến các con phố Mai Chí Thọ) và thi công hạ tầng kỹ thuật khu dân cư phía bắc.

Đổi lại, CII nhận được dao động 6.000m2 đất sử dụng 50 năm (để xây văn phòng cho thuê), trả tiền thuê 1 lần và 90.000m2 đất sử dụng ổn định lâu dài (để xây nhà ở).

Ngoài ra, UBND TP.HCM cũng đã cho phép Công ty cổ phần phát triển BDS Phát Đạt nghiên cứu kỹ xây cầu Thủ Thiêm 4 nối khu thành thị này có các con phố Nguyễn Văn Linh (Q.7).

Một hình thức khác để tiếp cận quỹ đất Thủ Thiêm mà những ông lớn địa ốc ứng dụng là qua hình thức đấu thầu. Những lô đất Thứ nhất đã được có ra đấu thầu từ năm 2011.

Đến năm 2016, 10% qui mô có thể phát triển đã được chuyển giao qua hình thức đấu thầu cho những nhà đầu tư lớn đến cực lớn.

Canhoorchidpark.org – Theo Tuổi trẻ

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm