Tính thuế tài sản dự kiến đối với một căn hộ như thế nào?

Dự án Luật Thuế tài sản (TTS) Bộ Tài chính vừa mở bán đã lôi kéo sự quan tâm đặc trưng của dư luận. Chuyên mục “Chính sách thuế có cuộc sống” xin trình làng một sốh tính TTS (nộp hàng năm) chuẩn bị có 1 căn hộ cao tầng chung cư (CHCC) để bạn đọc tham khảo.



Cách tính thuế tài sản đối có nhà sẽ không căn cứ vào giá trị trên hợp đồng chuyển nhượng

Giả sử CHCC để ở có tổng diện tích 75m2 ở 1 khu thành thị ở Hà Nội (nhà chung cư 20 tầng). Giá mua CHCC theo hợp đồng chuyển nhượng là 2,5 tỷ đồng. Giá đất ở bảng giá đất do UBND cấp tỉnh mở bán đối có địa điểm thửa đất thi công nhà chung cư là 10.000.000 đồng/m2. Suất vốn đầu tư thi công nhà chung cư do Bộ Xây dựng mở bán (theo Quyết định 706/QĐ-BXD ngày 30/6/2017) dao động 9.710.000 đồng/m2 (ứng dụng đối có nhà chung cư từ 18 tầng đến 20 tầng).

Theo Dự thảo dự án Luật TTS, việc tính TTS sẽ không dựa trên giá mua căn nhà theo hợp đồng chuyển nhượng là 2,5 tỷ đồng mà giá tính TTS được xác định dựa trên giá do cơ quan có thẩm quyền quy định, cụ thể: Giá tính thuế đối có đất được căn cứ vào giá 1m2 đất ở Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh mở bán ở thời điểm tính thuế; Giá tính thuế đối có nhà được căn cứ vào giá nhà tính thuế do UBND cấp tỉnh quy định ở thời điểm tính thuế trên cơ sở suất vốn đầu tư thi công do Bộ Xây dựng mở bán. Việc tính thuế dựa trên giá do cơ quan có thẩm quyền ban hành sẽ chắc chắn tính dễ làm, khả thi, thuận lợi cho người nộp thuế trong việc kê khai thuế.

Ngoài ra, giá tính TTS được ổn định 5 năm (tính theo năm dương lịch) kể từ ngày Luật TTS có hiệu lực thi hành (nghĩa là trong chu kỳ ổn định 5 năm nếu có một sốh tân người nộp thuế hoặc một sốh tân giá tính thuế thì cũng không phải xác định lại số thuế phải nộp cho thời gian còn lại của chu kỳ).

Tổng số TTS chuẩn bị phải nộp hàng năm đối có nhà, đất bằng số TTS phải nộp đối có đất cùng (+) có số TTS phải nộp đối có nhà. Cụ thể số TTS phải nộp đối có CHCC trên được tính như sau:

a) Trường hợp khu chung cư mới được thi công:

a1) Số TTS chuẩn bị phải nộp đối có đất xác định cho CHCC trên như sau:

Tại Dự thảo dự án Luật TTS quy định giá tính thuế đối có đất thi công nhà chung cư được xác định bằng giá 1m2 đất ở Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định nhân (x) tổng diện tích nhà do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhân (x) hệ số xác định tổng diện tích đất tính thuế (chuẩn bị Luật giao Chính phủ quy định hệ số xác định tổng diện tích đất tính thuế đối có đất thi công nhà chung cư, trong đó hệ số xác định tổng diện tích đất đối có trường hợp để ở chuẩn bị là 0,2%). Khi đó:

Giá tính thuế chuẩn bị đối có đất xác định cho CHCC trên:

75m2 x 10.000.000 đồng/m2 x 0,2 = 150.000.000đồng

Số TTS chuẩn bị phải nộp đối có đất xác định cho CHCC trên (có mức thuế suất TTS chuẩn bị 0,4%):

150.000.000 đồng x 0,4% = 600.000 đồng/năm

a2) Số TTS chuẩn bị phải nộp đối có nhà xác định cho CHCC trên:

Tại Dự thảo dự án Luật TTS quy định giá tính thuế đối có nhà thi công mới được xác định bằng giá 1m2 nhà tính thuế do UBND cấp tỉnh quy định (trên cơ sở suất vốn đầu tư thi công do Bộ Xây dựng mở bán) nhân (x) tổng diện tích nhà do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Khi đó,

Giá tính thuế đối có nhà xác định cho CHCC trên:

75m2 x 9.710.000 đồng/m2 = 728.250.000 đồng

Với ngưỡng không chịu thuế là 700 triệu đồng thì CHCC trên phải nộp TTS đối có nhà như sau:

Số TTS phải nộp đối có nhà xác định cho CHCC trên (có mức thuế suất TTS chuẩn bị 0,4%):

28.250.000 đồng x 0,4% = 113.000 đồng/năm

Như vậy, trường hợp khu chung mới được thi công và ngưỡng không chịu thuế đối có nhà là 700 triệu đồng thì số TTS phải nộp đối có đất là 600.000 đồng; số thuế phải nộp đối có nhà là 113.000 đồng. Tổng số TTS phải nộp đối có nhà, đất là 713.000 đồng/năm.

b) Trường hợp khu chung cư đã được đưa vào sử dụng 7 năm:

b1) Số TTS chuẩn bị phải nộp đối có đất xác định cho CHCC trên: được xác định như trường hợp khu chung cư mới thi công. Cụ thể: Số TTS phải nộp chuẩn bị đối có đất xác định cho CHCC trên (có mức thuế suất TTS chuẩn bị 0,4%) là 600.000 đồng/năm.

b2) Số TTS chuẩn bị phải nộp đối có nhà xác định cho CHCC trên:

Tại Dự thảo dự án Luật TTS quy định giá tính thuế đối có nhà đã qua sử dụng được xác định bằng giá 1m2 nhà tính thuế do UBND cấp tỉnh quy định (trên cơ sở suất vốn đầu tư thi công do Bộ Xây dựng mở bán) nhân (x) tổng diện tích nhà do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhân (x) mật độ % chất lượng còn lại của nhà.

Hiện nay, UBND cấp tỉnh đang quy định mật độ chất lượng còn lại của nhà để kê khai, nộp lệ phí trước bạ. Do đó, chuẩn bị mật độ chất lượng còn lại của nhà để tính TTS sẽ giao cho UBND một số tỉnh quy định (Bộ Tài chính sẽ phối hợp có một số bộ, ngành có liên quan giải đáp qui định xác định mật độ chất lượng còn lại của nhà ở một số văn bản dưới luật để một số địa phương thực hiện thống nhất).

Ví dụ: Theo Quyết định 3203/QĐ-UBND ngày 24/5/2017 của UBND TP Hà Nội quy định Bảng mật độ chất lượng còn lại của nhà xác định theo thời gian sử dụng nhà (tính từ năm thi công đã đi vào hoạt động bàn giao hoặc đưa nhà vào sử dụng đến năm kê khai nộp lệ phí trước bạ) như sau:

Giả sử mật độ chất lượng còn lại của nhà để tính TTS được lấy bằng mật độ chất lượng còn lại của nhà để kê khai, nộp lệ phí trước bạ, khi đó số TTS chuẩn bị đối có nhà đã qua sử dụng xác định cho CHCC trên như sau:

Giá tính thuế chuẩn bị đối có nhà đã qua sử dụng xác định cho CHCC trên:

75m2 x 9.710.000 đồng/m2 x 80% = 582.600.000 đồng

Do giá tính thuế chuẩn bị đối có nhà đã qua sử dụng xác định cho CHCC trên dưới ngưỡng không chịu thuế, bởi thế, số TTS phải nộp đối có nhà (đã qua sử dụng 7 năm) ứng dụng cho CHCC trên là 0 đồng.

Như vậy, trường hợp khu chung cư đã qua sử dụng được 7 năm thì chỉ phải nộp TTS đối có đất là 600.000 đồng/năm, không phải nộp thuế đối có nhà do giá trị nhà nằm trong ngưỡng không chịu thuế.

Theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật thì đó là hồ sơ dự án Luật bước đầu gửi lấy ý kiến rộng rãi một số cơ quan, tổ chức, cá nhân chịu tác động trực tiếp của chính sách bán hàng để làm cơ sở lập và đã đi vào hoạt động yêu cầu thi công dự án Luật trình cấp có thẩm quyền tham khảo trước khi trình Quốc hội bổ sung dự án Luật vào Chương trình thi công luật, pháp lệnh của Quốc hội. Bộ Tài chính sẽ tập hợp một số ý kiến tham dự để đã đi vào hoạt động hồ sơ dự án.


Canhoorchidpark.org – Theo Pháp luật VN

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm