Tồn kho bất động sản có thực sự lớn?

Theo báo cáo tài chính, tính đến 31/12/2017, số hàng tồn kho của 7 “ông lớn” bất động sản (bất động sản) lên tới gần 41.000 tỷ đồng. Trong khi đây, báo cáo của Bộ Xây dựng trước Thường vụ Quốc hội là 26.000 tỷ đồng tính đến tháng 11/2017. Vậy đâu là số liệu chính xác và số nợ này của 1 số doanh nghiệp (DN) có thực sự “tiềm ẩn” nguy cơ dư thừa nguồn cung hay không?

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết tồn kho bất động sản tính đến tháng 11/2017 là 26.000 tỷ đồng, giảm 16% so có tháng 12/2016. Dự báo hàng tồn kho sẽ tiếp tục giảm trong thời gian tới, khi người dân vẫn đang có nhu cầu cao mua nhà.

Số liệu vênh đáng kể

Còn theo báo cáo tài chính của 1 số DN bất động sản, Novaland đứng đầu danh sách hàng tồn kho tính đến ngày 30/6/2017, còn hơn 20.000 tỷ đồng (tăng hơn 5.000 tỷ đồng so có 30/12/2016). Công ty CP Phát triển bất động sản Phát Đạt tính đến cuối tháng 12/2017 còn hơn 5.147 tỷ đồng hàng tồn kho.

Công ty CP Quốc Cường Gia Lai tồn kho 5.540 tỷ đồng. Tổng doanh nghiệp Phát triển thành phố Kinh Bắc tồn kho 8.322 tỷ đồng. Công ty CP Tư vấn thương mại dịch vụ địa ốc Hoàng Quân tồn kho 839 tỷ đồng. Công ty CP Đầu tư Văn Phú – Invest tồn kho 915 tỷ đồng…

Tổng số hàng tồn kho này so có số liệu của Bộ Xây dựng mở bán (26.000 tỷ đồng) có độ vênh đáng kể. Về vấn đề này, Ts. Lê Xuân Sang, Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, cho rằng mỗi cơ quan có 1 sốh phân tách tồn kho bất động sản khác nhau. Đầu tiên cần phải phân tách sản phẩm ở phân khúc nào, thời điểm nào, GĐ nào đã đi vào vận hành xong. Đồng thời phải nghiên cứu lý do tồn kho là gì.

“Nếu tồn kho theo quy trình công nghệ thi công thì không thành vấn đề; nhưng liên quan đến pháp lý, công tác quản lý, tồn kho lâu dài dẫn đến rủi ro gây nợ đọng kéo dài và nhiều vấn đề khác sẽ tiềm ẩn các rủi ro khó lường”, ông Sang nói.

Ở 1 góc nhìn khác, Ts. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế, cho rằng cũng chẳng thể phân tách số liệu của Bộ Xây dựng và của 1 số DN là sai hay đúng. Bởi từ trước đến nay chưa có 1 tổ chức độc lập nào cung cấp số liệu 1 1 sốh chính xác, đầy đủ và cập nhật về phân khúc bất động sản Việt Nam.

Trên thực tại giai đoạn này, phân tách tồn kho bất động sản chủ yếu vẫn chờ mong vào số liệu của cơ quan quản lý là Bộ Xây dựng mở bán.

Theo Bộ Xây dựng, số lượng tồn kho bất động sản đã giảm khá nhiều so có thời điểm 2012 – 2013 và đặc thù số lượng 1 số sản phẩm mới hình thành xuất hiện trên phân khúc trong vài năm gần đây có tính thanh khoản tăng thêm đáng kể.

Chờ tài liệu minh bạch

Ts. Vũ Đình Ánh nhận xét rất khó có thể phân tách diện tích, mức độ tồn kho bất động sản trong thời gian vừa qua, khi số liệu của Bộ Xây dựng và 1 số DN cũng như 1 số hiệp hội khá thiếu thống nhất. “Tương tự như thời kỳ Ngân hàng Nhà nước và 1 số ngân hàng thương mại mở bán về số nợ xấu của mình. Đây chính là nhược điểm của phân khúc bất động sản Việt Nam”, ông Ánh nói.

Theo ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA), đầu vào của hệ thống tài liệu rất quan trọng, đây là từ quy hoạch, diện tích dự án, đến phân loại phân khúc…, 1 số cơ quan Trung ương và địa phương nắm ưu thế.

Tuy nhiên, VNREA nắm kênh đầu ra của phân khúc bất động sản. Chính bởi thế, Bộ Xây dựng đã làm việc có Hiệp hội và có hợp tác để hai bên cộng chung tay thi công hệ thống tài liệu trên cơ sở thế mạnh của từng mắt xích.

Trong khi đây, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch VNREA, nhìn nhận tài liệu phân khúc giai đoạn này kém minh bạch, không được cập nhật kịp thời. Thông tin không được báo cáo, sử dụng, đánh giá, mở bán cho các người quan tâm, đây là DN và người dân.

Trong Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở điều chỉnh năm 2014, đều dành 1 chương quan trọng để quy định 1 số điều khoản chi tiết thu thập tài liệu cơ sở, số liệu, tiêu chí để phân tách phân khúc bất động sản; đồng thời quy định nghĩa vụ, trách nhiệm, ích lợi của chính quyền, giới DN, của hiệp hội bất động sản để thiết lập hệ thống tài liệu nền móng cho phân khúc nhằm phục vụ cho công tác quản lý nhà nước.

Hiện, Bộ Xây dựng, 1 số địa phương đã và đang triển khai Nghị định 116/CP được Chính phủ ban hành mới đây. Theo đây, 1 số cơ quan đã thi công 1 phần mềm chung ứng dụng trên cả 63 tỉnh, thành và đang triển khai cài đặt, tập huấn cho địa phương.

Dự kiến cuối quý I hoặc quý II/2018, phần mềm này sẽ đi vào vận hành và từng bước cộng có hệ thông tài liệu của hiệp hội bất động sản, tài liệu chính thống của Bộ Xây dựng sẽ cắt giảm độ vênh của số liệu và khiến cho tài liệu phân khúc bất động sản được minh bạch hơn.


Canhoorchidpark.org – Theo Thời báo Kinh doanh

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm