Tranh chấp chung cư chưa có dấu hiệu hạ nhiệt

Các quy định về quản lý nhà chung cư vẫn “vênh” có thực ở khiến tình hình tranh chấp, kiện tụng giữa chủ đầu tư và cư dân ngày 1 phức tạp.

Một khu căn hộ cao tầng mới thi công ở TPHCM. Ảnh: Lê Anh

Quy định vênh có thực ở

Có bí kíp 5 năm trong vai trò thành viên ban quản trị 1 chung cư ở quận Thủ Đức, ông Nguyễn Phước Long có thể chỉ ra vô vàn bất cập trong quy định quản lý chung cư giai đoạn này.

“Khi 1 hộ dân trong chung cư cách tân kiến trúc căn hộ cao tầng thì lẽ ra phải phạt hộ dân đây, nhưng cơ quan tính năng lại phạt ban quản trị. Tiền đâyng phạt được lấy từ 2% quỹ bảo trì. Nhiều hộ dân rất bức xúc vì cho rằng họ không làm sai nhưng vẫn phải bỏ tiền đâyng phạt”, ông Long nói.

Ông Long cho biết các quy định về quản lý chung cư đã có nhưng việc thực thi không tốt dẫn đến chủ đầu tư chây ì hoặc tìm cách lách luật. Chẳng hạn, quỹ bảo trì của các chung cư có tổng diện tích lớn lên đến gần 20 tỉ đồng. Số tiền này còn lớn hơn vốn của nhiều doanh nghiệp nhà đất giai đoạn này nên bị nhiều chủ đầu tư “ôm” luôn để kinh doanh. Khi cư dân đòi trả lại thì chủ đầu tư chỉ trả nhỏ giọt theo từng đợt, hoặc chỉ khi nào dự án có sửa chữa thì mới trả.

Nghị định 139/2017 quy định phạt 100 -150 triệu đồng đối có chủ đầu tư không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu; không bàn giao, bàn giao chậm, bàn giao không đầy đủ hoặc không đúng đối tượng nhận chi phí bảo trì phần có chung nhà chung cư theo quy định. Trên thực ở, nhiều chủ đầu tư chậm bàn giao phí bảo trì, đã bị cư dân phản đối quyết liệt, nhưng không mấy ai bị phạt.

“Đó là chưa kể nhiều chủ đầu tư còn đứng ra lập doanh nghiệp con để quản lý tòa nhà, bởi thế không khác gì vừa ‘đá bóng vừa thổi còi’. Cư dân vào ở không có ích lợi, trách nhiệm gì ngoài nộp tiền”, ông Long bức xúc.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TPHCM, tính đến tháng 6-2018, TPHCM có 935 chung cư cao tầng, thì có đến 105 chung cư đang có tranh chấp. Từ đầu năm 2018 tới nay, hiện trạng tranh chấp chung cư trên địa bàn tiếp tục diễn biến phức tạp. Tranh chấp không chỉ dừng ở các vấn đề ban đầu như công đoạn bàn giao nhà, thành lập ban quản trị… mà càng ngày càng phức tạp hơn khi các hộ dân vào sinh sống, khiến nhiều vướng mắc, xung đột lợi ích phát sinh.

Ông Bùi Văn Hiếu, Chánh văn phòng Sở Xây dựng TPHCM, cho biết các nội dung tranh chấp, khiếu nại chủ yếu tập trung vào các vẫn đề liên quan trực tiếp đến ích lợi của người ở chung cư như có chung, có riêng, phí bảo trì, bàn giao sổ hồng.

“Tranh chấp ở nhiều chung cư kéo dài nhiều năm, dẫn tới việc cư dân kéo lên Sở Xây dựng, UBND TPHCM phản đối, rồi gửi đơn khiếu kiện nhiều nơi. Thậm chí, Sở phải đứng ra làm trung gian giải quyết mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và cư dân. Tuy nhiên, nhiều vụ việc vẫn không được giải quyết khi hai bên không tìm được tiếng nhìn chung”, ông Hiếu nói.

Trên bình diện cả nước, báo cáo hồi tháng 6 của Cục quản lý Nhà và Thị trường nhà đất (thuộc Bộ Xây dựng), cũng cho thấy có 215 dự án chung cư đang có khiếu nại, tranh chấp. Trong số này, có tới 108 dự án xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư có cư dân. Trong đây, vấn đề bức xúc nhất của cư dân là chi phí bảo trì và phần có chung.

Cụ thể, 39 dự án chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao hoặc chỉ bàn giao 1 phần chi phí bảo trì cho ban quản trị (chiếm 36%). Ba dự án chủ đầu tư không nộp chi phí bảo trì đối có phần tổng diện tích thuộc có riêng (khoảng 3%). Thậm chí, chủ đầu tư còn chiếm dụng chi phí bảo trì để sử dụng vào mục đích khác (bốn dự án, tương đương 4%).

Chỉ ra lý do dẫn tới tranh chấp ở chung cư càng ngày càng tăng, Bộ Xây dựng cho rằng giai đoạn này quá trình triển khai văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư ở các địa phương chưa cung cấp đề nghị thực ở. Các hành vi vi phạm trong thi công đầu tư, quản lý hoạt động nhà chung cư chưa được các cơ quan tính năng phát hiện, xử lý kịp thời, triệt để. Đồng thời, việc kiểm tra, thanh tra và xử lý các vi phạm chưa có hiệu quả.

Cư dân phải “soi” kỹ hợp đồng

Trước tình hình tranh chấp nhà chung cư diễn ra càng ngày càng nhiều, PGS.TS. Trần Chủng, Trưởng ban chất lượng, Tổng hội thi công Việt Nam, cho rằng trước hết người mua căn hộ cao tầng chung cư phải xử lý được các gì không minh bạch trong hợp đồng chuyển nhượng. Mặc dù giai đoạn này đã có hợp đồng mẫu nhưng người dân cần xem lại hợp đồng này đã thực sự bình đẳng giữa người mua và chủ đầu tư hay chưa. Nếu bất cập thì cần bổ sung quy định, chế tài và ngược lại, điều khoản nào không cần thiết thì lược bỏ.

“Trên thực ở, nhiều chủ đầu tư không tuân theo hợp đồng mẫu, cố tình cài cắm các điều khoản có lợi cho họ. Đến khi tranh chấp là họ sẽ xử lý theo hợp đồng, người dân nhận phần thiệt”, ông Chủng nói.

Trong trường hợp người mua không thông thạo khi đọc hợp đồng thì nên mời luật sư tham vấn. Nếu chủ đầu tư không thực hiện cam đoan thì người dân có thể khởi kiện ra tòa. Đối có các cơ quan quản lý, ngoài việc ban hành các văn bản thích hợp thực ở thì nên tham khảo không cấp giấy phép dự án mới cho chủ đầu tư thiếu năng lực và đang có dự án tranh chấp có cư dân.

Ông Nguyễn Phước Long cho rằng để hạn chế hiện trạng các chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì 2% của cư dân, Nhà nước nên sửa quy định cho cư dân đâyng quỹ bảo trì hàng năm chứ thay vì đâyng cộng khi mua nhà.

“Việc đâyng quỹ bảo trì chung cư hàng năm là hợp lý, giúp giảm gánh nặng tài chính cho người mua nhà. Hơn nữa, theo quy định, mỗi dự án đều có thời gian bảo dưỡng, trong thời gian đầu, khi chưa thành lập được ban quản trị nếu tòa nhà có sự cố hỏng hóc thì chủ đầu tư phải có trách nhiệm sửa chữa, chứ chẳng thể lấy 2% của cư dân để giải quyết. Phí 2% chỉ sử dụng khi nào hết thời hạn bảo dưỡng của chủ đầu tư” ông Long đề xuất.

Ngoài ra, để giảm tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân, cần thực hiện nghiêm việc xử phạt theo Nghị định 139. Nếu các cơ quan thực thi làm tốt, tránh được việc “nhờn” luật thì các chủ đầu tư sẽ làm đúng, từ đây sẽ giảm được tranh chấp giữa hai bên.

Canhoorchidpark.org – Theo TBKTSG

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm