Vẫn nóng chuyện chung cư

Ngày 30-8, ở buổi đối thoại giải thích 1 số vướng mắc của doanh nghiệp trong làm việc thi công và kinh doanh nhà đất trên địa bàn TPHCM, do Trung tâm Xúc tiến thương mại và đầu tư TPHCM tổ chức, nội dung nóng nhất vẫn là 1 số vấn đề xung quanh nhà chung cư.

Ban quản trị không được sử dụng tiền mặt

Mở đầu buổi đối thoại khá thẳng thắn, ông Nguyễn Văn Đồi, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc và Xây dựng S.S.G2, “kêu oan” về dự án Thảo Điền Pearl, do doanh nghiệp làm chủ đầu tư: “Chúng tôi muốn làm nhanh để làm dự án khác, nhưng thực ở có vấn đề bức xúc, có nỗi oan mà không giải tỏa được”.

Đó là khi dự án đã đi vào hoạt động, bàn giao nhà cho cư dân, áp dụng họp hội nghị nhà chung cư, ngày 21-2-2018 đã bầu ra ban quản trị (BQT), có chọn lọc công nhận của UBND quận 2, nhưng rồi, BQT lại không dám nhận nhiệm vụ, phải “chờ thêm thời gian” vì chưa có con dấu của BQT. “Công ty có thắc mắc, vì sao 6 – 7 tháng nay chưa khắc con dấu, bởi vì theo quy định thì làm việc của BQT hợp pháp khi có con dấu. Chúng tôi muốn bàn giao số tiền phí bảo trì, nhưng nếu lỡ giao tiền bị thất thoát, khi ra tòa thì chúng tôi có bị liên đới trách nhiệm không? Chúng tôi muốn đặt 1 câu hỏi khác, BQT quản lý nhiều tiền, nhưng nếu giữ tiền bị thất thoát thì ai sẽ xử lý BQT?”.

Cao ốc thi công ở huyện Nhà Bè. Ảnh: Cao Thăng

Ông Nguyễn Thanh Hải, Trưởng phòng Quản lý nhà và công sở – Sở Xây dựng TPHCM, giải thích: Pháp luật quy định, về mặt pháp lý BQT được quận công nhận. Nhưng theo Thông tư 02/2016 của Bộ Xây dựng, phải có con dấu thì BQT mới làm việc; tài khoản của BQT mở ở 1 số tổ chức tín dụng, dĩ nhiên khi mở tài khoản thì phải có con dấu mới chuyển khoản.

Khi Thông tư 02 ban hành, Phòng Cảnh sát quản lý hành chính về trật tự xã hội (Công an TPHCM) có văn bản gửi Sở Xây dựng TPHCM và báo cáo có Bộ Công an là sẽ đề nghị có giải đáp. Trên cơ sở đấy, Sở Xây dựng TPHCM cũng có văn bản kiến nghị Bộ Xây dựng và được biết là bộ đã có văn bản gửi Bộ Công an. Việc khắc con dấu, hình thù con dấu là lĩnh vực quản lý của ngành công an, Sở Xây dựng sẽ tiếp tục thảo luận có Công an TPHCM.

Đối có vấn đề bàn giao chi phí bảo trì, theo Thông tư 02, BQT không có quyền riêng lẻ nào cả, tất cả 1 số quyền là do Hội nghị nhà chung cư chọn lọc, sau đấy BQT mới thay mặt cho Hội nghị nhà chung cư ký 1 số văn bản. Ví dụ, việc chọn đơn vị quản lý hoạt động, trên cơ sở Hội nghị nhà chung cư chọn lọc chọn đơn vị nào thì BQT mới có quyền ký.

Phí bảo trì cũng quy định rõ, trước khi thành lập BQT thì chủ đầu tư mở tài khoản riêng để giữ, khi có BQT và BQT mở tài khoản ở tổ chức tín dụng rồi, thì chủ đầu tư chuyển phí bảo trì từ tài khoản của chủ đầu tư đã giữ trước đấy sang tài khoản BQT, chứ không phải bàn giao tiền mặt, bởi BQT không có tư 1 sốh pháp nhân để nhận tiền mặt. Việc sử dụng phí bảo trì cực kỳ chặt chẽ. Ví dụ, muốn làm 1 hạng mục công trình thì phải làm dự toán trước, rồi thông qua Hội nghị nhà chung cư chọn thầu, khi đấy BQT mới ký hợp đồng sửa chữa, khi chi trả cũng chuyển khoản. Quy định cũng rất rõ ràng và chặt chẽ: Khi chi trả phải có đầy đủ chữ ký của tất cả thành viên BQT mới chi trả.

Trả lời tiếp câu hỏi, cơ quan nào sẽ “xử lý” BQT, ông Nguyễn Thanh Hải cho biết giai đoạn này chỉ có Nghị định 139 quy định xử phạt vi phạm hành chính đối có hành vi của BQT thực hiện không đúng tính năng, quyền hạn… Vậy ai sẽ “xử” BQT, đấy chính là Hội nghị nhà chung cư. Bởi vì BQT do Hội nghị nhà chung cư bầu ra, BQT làm sai thì Hội nghị nhà chung cư bãi miễn, bầu người khác. Còn 1 số thành viên BQT có tranh chấp lẫn nhau, sẽ xử theo quy chế làm việc của BQT, quy chế này do Hội nghị nhà chung cư ban hành. UBND quận chỉ là công nhận kết quả bầu BQT, chứ không thành lập BQT.

Nghi ngại về thất thoát lãi suất chi phí bảo trì, đại diện Công ty Minh Tâm đặt câu hỏi, trước khi bàn giao chi phí bảo trì cho BQT, ai sẽ hưởng lãi suất của ngân hàng từ tiền gửi này? Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, giải thích: “Kinh phí bảo trì là đấyng góp chung của cư dân khi mua nhà, bởi thế lãi suất là hưởng chung. Đó không phải là tiền của chủ đầu tư, chủ đầu tư chỉ giữ hộ, sau khi thành lập BQT thì phải chuyển lại tất cả cho BQT”.

Kiến nghị sửa luật về quản lý nhà chung cư

Ông Trần Trọng Tuấn cho biết, 5 năm trở lại đấy, mật độ nhà chung cư phát triển tăng mạnh, thích hợp có quy hoạch phát triển chung của TPHCM, góp phần cung cấp nhu cầu nhà ở, chỉnh trang phát triển thành thị, khiến cho bộ mặt thành thị TPHCM 1 sốh tân.

Qua kiểm tra làm việc thi công – kinh doanh, hoạt động nhà chung cư trên địa bàn TPHCM, Sở Xây dựng cảm thấy bên cạnh nhiều chủ đầu tư chăm sóc bạn rất tốt, từ khâu phân phối hàng đến chất lượng công trình, thì cũng bộc lộ nhiều bất cập như tranh chấp giữa chủ đầu tư có bạn, giữa BQT và cư dân… Phần lớn 1 số dự án ra đời từ Nghị định 90/2006 của Chính phủ.

Theo đấy, dựa trên cơ sở của chủ đầu tư và 1 số hồ sơ pháp lý khác, Sở Xây dựng phê duyệt dự án đầu tư, giao quyền chủ động cho chủ đầu tư thực hiện theo quy định, rồi thực hiện tính năng hậu kiểm. Nhưng thực ở cho thấy, tính chuyên nghiệp và tự giác của nhiều chủ đầu tư không cung cấp; năng lực hậu kiểm, năng lực quản lý cũng không chắc chắn nên mới xảy ra nhiều trường hợp tranh chấp “lùm xùm” như vừa qua.

Đối có BQT cũng có nhiều vấn đề. Có trường hợp người tham dự BQT nhưng động cơ mục đích không trong sáng; nhận thức không đúng địa điểm, nhiệm vụ, quyền hạn của mình, dẫn đến vi phạm pháp luật. Có trường hợp BQT không đặt lợi ích cư dân trên hết, có nhân tố kích động gây rối, không vì sự bình yên của cư dân, buộc cơ quan tính năng phải dùng giải pháp khác để xử lý… Đây là cơ chế tự quản, trong điều kiện pháp luật chưa chặt chẽ, người dân chưa có nhiều bí kíp trong vấn đề này, dẫn đến bị thiệt hại.

Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM Trần Trọng Tuấn (bìa phải) thảo luận có doanh nghiệp ở buổi đối thoại. Ảnh: THÀNH TRÍ

“Theo kế hoạch chúng tôi đã báo cáo UBND TPHCM, cuối tháng 9 hoặc đầu tháng 10 tới sẽ tổ chức hội nghị công tác quản lý nhà chung cư. Tại hội nghị, bên cạnh phân tách làm việc hiện trạng nhà chung cư thì sẽ đánh giá và đưa ra các kiến nghị sửa đổi quy định pháp luật, điều chỉnh các lỗ hổng, bổ sung 1 số văn bản quy phạm pháp luật, từ thông tư của 1 số bộ đến nghị định của Chính phủ. Theo tôi, để xảy ra hiện trạng không tốt như vừa qua, chủ yếu là do năng lực quản lý không theo kịp. Trong chỉ đạo điều hành, phải 1 sốh tân cơ chế quản lý cho thích hợp để cung cấp có đề nghị của tình hình mới đối có nhà chung cư. Nếu không sẽ bị động, xảy ra hết chung cư này đến chung cư khác, cứ chạy theo xử lý sự vụ mà không có cơ chế pháp luật để ngăn ngừa vi phạm 1 1 sốh triệt để, minh bạch thì sẽ ảnh hưởng đến phát triển nhà ở, phân khúc nhà đất của TPHCM”, ông Trần Trọng Tuấn nói.

Chưa có quy định về officetel, condotel

Về thắc mắc cấp giấy chủ quyền của căn hộ chung cư officetel, đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM cho biết, officetel có 2 dạng. Nếu nằm chung trong khối tòa nhà chung cư (ví dụ là tòa nhà phức hợp, có 1 phần officetel) thì được cấp giấy ổn định lâu dài nhưng không được nhập hộ khẩu. Nếu căn hộ chung cư officetel nằm độc lập tòa nhà riêng thì đấy là đất thương mại dịch vụ, chỉ cấp thời hạn 50 năm.

Ông Trần Trọng Tuấn giải thích thêm: “Hiện nay chưa có cơ sở pháp lý để trả lời vì chưa có quy định. Hiệp hội Bất động sản TPHCM, 1 số cơ quan quản lý nhà nước đã tổ chức nhiều hội thảo liên quan đến căn hộ chung cư officetel. TPHCM đã có báo cáo kiến nghị Bộ Xây dựng, Thủ tướng Chính phủ, đang chờ ban hành quy định về vấn đề này.

Chờ giải đáp cho người nước ngoài mua nhà

Bà Trần Thị Phương Mai, Giám đốc đối ngoại Hongkong Land Limited, cho biết giai đoạn này có 1 số người nước ngoài mua căn hộ chung cư do doanh nghiệp làm chủ đầu tư, thắc mắc khi nào sẽ có quy định cụ thể về việc này.

Ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Phát triển nhà và phân khúc nhà đất (Sở Xây dựng TPHCM), nói: “Luật Nhà ở, Nghị định 99 của Chính phủ có quy định rõ về việc cấp giấy chứng nhận có nhà ở cho người nước ngoài. Tuy nhiên, luật cũng quy định Bộ Công an, Bộ Quốc phòng xác định 1 số dự án thuộc khu vực không cho phép người nước ngoài mua nhà ở, vì liên quan đến an ninh quốc gia. Việc này TPHCM đã báo cáo Bộ Xây dựng, Thủ tướng Chính phủ và đang chờ, khi có tài liệu mới sẽ phổ biến”.

Có 2 1 sốh đánh số nhà chung cư

Trả lời câu hỏi của ông Trương Anh Tú, Giám đốc phát triển kinh doanh Công ty cổ phần Đầu tư và thi công Phúc Khang, về vướng mắc trong đánh số tầng của nhà chung cư, ông Nguyễn Thanh Hải nói: “Có doanh nghiệp đánh số tầng trệt là tầng 0, nhưng 1 số doanh nghiệp thì đánh số là tầng 1. Theo Quyết định 05 còn hiệu lực của Bộ Xây dựng, có 2 1 sốh đánh số, muốn đánh số 0 hoặc 1 ở tầng trệt đều được. Tuy nhiên, theo quy định về đánh số nhà của TPHCM thì tầng trệt là tầng 0. Sở Xây dựng TPHCM đã có văn bản giải thích rằng 1 số chủ đầu tư có quyền chọn 1 trong 2 1 sốh như đã nêu trên”.


Canhoorchidpark.org – theo Báo Sài Gòn Giải Phóng

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm