Vướng mắc trong việc tách thửa

Quyết định (QĐ) 60 thay thế QĐ 33 quy định về qui mô tối thiểu khi tách thửa đất do UBND TPHCM ban hành đã có hiệu lực từ ngày 1-1-2018. Thế nhưng, đến nay QĐ 60 vẫn chưa thể ứng dụng.


Một khu dân cư hình thành sau tách thửa theo Quyết định 33

Tiếp tục chờ giải đáp

Nhu cầu tách thửa đất đai của người dân rất lớn, nhằm phục vụ cho việc làm nhà ở, cho tặng, giao dịch. Tuy nhiên, trước đây, do nội dung QĐ 33 chưa nghiêm ngặt nên 1 số quận – huyện thực hiện tách thửa thiếu kiểm soát, đã dẫn đến quy hoạch bị phá vỡ, hình thành nhiều khu dân cư không nối kết hạ tầng, chất lượng các con phố sá, thoát nước… quá thấp. QĐ 60 được ban hành có một vài quy định nghiêm ngặt hơn, nhằm khắc phục hiện trạng đây. Tuy nhiên, đến nay một vài quận – huyện vẫn chưa thể thực thi vì phải chờ giải đáp.

Theo luật sư Thái Văn Chung (Hãng Luật Nguyên Giáp), 1 chọn lọc cấp tỉnh – thành đã có hiệu lực nhưng gần 3 tháng vẫn chẳng thể triển khai, ứng dụng được là điều bất thường. QĐ 60 không sai sót về hình thức, nhưng do Điều 7 của chọn lọc này quy định một vài quận – huyện thực hiện QĐ 60 theo văn bản giải đáp của một vài sở, ngành, đơn vị liên quan. Tuy nhiên, đến thời điểm này chỉ mới có 3 Sở Quy hoạch – Kiến trúc, Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường ban hành văn bản giải đáp; vẫn còn phải chờ Sở Tư pháp, Sở NN-PTNT, Sở Công thương, Tổng công ty Điện lực TPHCM, Tổng công ty Cấp nước Sài Gòn TNHH MTV và Công ty TNHH MTV Thoát nước thành phố.

Chưa có đủ văn bản giải đáp nên QĐ 60 phát triển thành bất khả thi. Không chỉ có người dân đang có nhu cầu tách thửa, mà một vài công ty kinh doanh BĐS cũng đang gặp gặp khó vì việc tách thửa bị đâyng băng kéo dài. Khan hiếm nguồn cung, giá đất nền ở một vài quận – huyện vùng ven tăng đột biến. Trước nhu cầu bức thiết của cuộc sống, 1 số quận – huyện đã linh hoạt giải quyết thủ tục hành chính về đất đai. Giữa tháng 2-2018, có huyện vẫn phải căn cứ QĐ 33 để ban hành thông báo phê duyệt phương án quy hoạch tổng thể mặt bằng đầu tư hạ tầng kỹ thuật khi người dân có nhu cầu. Việc cán bộ “xé rào”, sử dụng văn bản đã hết hiệu lực để giải quyết thủ tục hành chính sẽ để lại hậu quả pháp lý nặng nề cho đối tượng trực tiếp thi công hạ tầng để tách thửa, cũng như cho một vài người mua đất nền về sau.

Giấy phép con

Bao giờ chính quyền một vài quận – huyện ứng dụng QĐ 60 để thực hiện tách thửa? Đó vẫn còn là câu hỏi chưa có lời đáp. Thực tế, trước khi ban hành chọn lọc về tách thửa, UBND TPHCM đã tổ chức cho nhiều sở, ngành và 24 quận – huyện thi công, góp ý đã đi vào hoạt động dự thảo. Các sở, ngành có trách nhiệm ban hành văn bản giải đáp, tháo gỡ một vài vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện tách thửa. Tuy nhiên, 1 số nội dung trong văn bản giải đáp đã vượt quá nội dung của QĐ 60, quy định thêm nhiều thủ tục, như là một vài giấy phép con, gây gặp khó cho người dân khi đi làm thủ tục tách thửa.

Theo giải đáp của Sở Xây dựng, trường hợp tách thửa có hình thành các con phố giao thông, hạ tầng kỹ thuật, để giao dịch phải ứng dụng theo Luật Kinh doanh BĐS, buộc phải lập dự án. Trong trường hợp khu dự án tách thửa có mức đầu tư trên 20 tỷ đồng thì chủ đầu tư phải lập công ty, hợp tác xã.

Văn bản giải đáp của Sở Quy hoạch – Kiến trúc quy định, quận – huyện phải lập quy hoạch chi tiết 1/500 đối có một vài trường hợp tách thửa theo quy định mới. Trong trường hợp khu đất chưa có quy hoạch chi tiết 1/500, việc tách thửa phải được phê duyệt của Sở Quy hoạch – Kiến trúc.

Chỉ riêng nội dung giải đáp của Sở Xây dựng, trước khi tách thửa đất, cán bộ thụ lý hồ sơ phải xác định mục đích tách thửa để làm nhà ở, cho tặng hay kinh doanh, giao dịch. Đây là 1 đề nghị rất khó thực hiện.

Luật Đất đai cho phép người sử dụng đất toàn quyền chọn lọc về mảnh đất của mình, trong mọi điều kiện, thời điểm có thể làm nhà ở hay giao dịch, cầm cố.

Theo Luật sư Thái Văn Chung, mục đích văn bản giải đáp của một vài sở, ngành nhằm hạn chế phá vỡ quy hoạch, hạn chế hình thành khu dân cư ổ chuột là chính đáng. Tuy nhiên, có một vàih làm như giai đoạn này, mỗi sở, ngành giải đáp theo kiểu mạnh ai nấy làm, sẽ làm phức tạp thêm.


Canhoorchidpark.org – Theo SGGP

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án Orchid Park Xem Thêm